YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ
19.11.2020 tarih ve 2020/1820E. -2020/5916 K. Sayılı İlamı
AİLE KONUTU DİĞER EŞİN RIZASI İPOTEĞİN KALDIRILMASI
Aile konutu olan taşınmaz üzerine diğer eşin açık rızası alınmadan konulmuş olan ipotek geçersizdir.
Aile konutu şerhi, Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) özellikle aile bireylerinin haklarını korumak amacıyla öngörülmüş bir düzenlemedir ve genellikle evli çiftlerin birlikte yaşadıkları konut üzerinde, eşlerden birinin tek başına tasarruf hakkı kullanmasını engellemek maksadı ile konulmaktadır.
Aile Konutu Şerhi'nin ipotekle ilişkisi de özellikle borçların ödenmemesi ve ipotekli taşınmazların satışına dair çıkarılacak ihtilaflar sonucu gündeme gelmektedir. Aşağıda, aile konutu şerhi ve ipotek terkini ile ilgili davaların nasıl işlediğini ve bu konuda dikkat edilmesi gereken hususları özetleyelim.
Aile Konutu Şerhi, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinde düzenlenmiş olup, eşlerin birlikte yaşadıkları konutun tek başına satılması veya ipotek edilmesi işlemini engellemeyi amaçlayan bir hukuki düzenlemedir. İlgili madde, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” şeklindedir. Bu şerh, evli eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmadan taşınmazı satmasını, kiraya vermesini veya ipotek etmesini yasaklamaktadır.
- Aile konutu şerhi, taşınmazın tapu kaydına işlenir.
- Şerh, her iki eşin rızası olmadan konutun tasarruf edilmesini engeller.
- Bu şerh, eşlerden birinin evlilik birliğini sona erdirme veya eşiyle birlikte konutu terk etme durumu dışında kaldırılabilir.
Bir eşin, tek başına taşınmazı ipotekle teminat altına alması, diğer eşin haklarını ihlal edebilir. Aile konutu şerhi bu tür işlemleri engellemek amacıyla kullanılır. Ancak, ipotekli bir taşınmazda eğer aile konutu şerhi varsa ve borçlu eşin borcunu ödememesi nedeniyle ipotekli taşınmazın satılması gerektiğinde, şerhli taşınmazla ilgili sorunlar ortaya çıkabilir.
İpotek Terkin Davası, genellikle ipotekli taşınmazın satışından sonra veya ipotekli taşınmaz üzerindeki hakların sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Aile konutu şerhinin ipotekli bir taşınmaz üzerindeki etkisi, özellikle ipotekli taşınmazın satılması sırasında gündeme gelir. Eğer aile konutu şerhi varsa, ipotekli taşınmazın satışı sırasında bu şerh kaldırılmalıdır.
Uygulamada genellikle lehine ipotek tesis edilen taraf tacir olmakta ve özellikle ülkemizde bankalar bu yolla alacaklarını teminat altına alma yolunu sıklıkla tercih etmektedirler. Bu durum özelinde ise bankalar açısından iyiniyetin söz konusu olması her somut olayın şartlarına göre farklılık gösterecek olması bir kenara bankaların iyiniyet iddiaları dar bir çerçevede gündeme gelebilecektir. Çünkü Türk Medeni Kanunu madde 1023 de dahil iyiniyete hak tanıyan düzenlemelerin herhangi birinden dahi yararlanmak için öncelikle iyiniyetli olmak gerekir.
İyiniyet Türk Medeni Kanunun 3. Maddesinde düzenleme alanı bulmuştur. Ancak maddenin 2. Fıkrasında “Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” Hükmü yer almaktadır.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararında da “Dolayısıyla tapuda aile konutu şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen lehine hak oluşturan kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi de mümkün değildir.” ifadesi de açıkça ortaya koymaktadır ki bankaların iyiniyet iddialarını ispat yükü kendi üzerlerindedir ve karine olarak kötüniyetli kabul edileceklerdir. Ancak gerekli araştırmayı yaptıklarını buna rağmen taşınmazın aile konutu vasfını taşıdığına ilişkin bir emareye rastlamadıklarını yahut rastlamaları halinde diğer eşin açık rızası bulunduğuna ilişkin kuvvetli delilleri bulunduğunu öne sürmeleri gerekecektir.
Benzer şekilde Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/15701 Esas 2016/5514 Karar 23.05.2016 Tarihli kararında “ Bankalar tacir olup basiretli davranma yükümlülükleri uyarınca en hafif kusurlarından dahi sorumludur. Bu nedenle davalı bankanın ipotek tesisi sırasında yukarıda açıklanan yasa hükmü uyarınca ipotek tesis edilecek taşınmazın aile konutu vasfını taşıyıp taşımadığını araştırma, aile konutu niteliğindeki taşınmazlar yönünden malik olmayan eşin açık rızasını alma yükümlülüğü bulunmaktadır.” şeklinde yapmış olduğu tespitler de açıkça göstermektedir ki bankaların basiretli davranma yükümlülüğü, en hafif kusurlarından dahi sorumlu bulundukları ve ipotek tesis edilecek taşınmazlara ilişkin aile konutu vasfını araştırma yükümlülüğü sonuca göre diğer eşin açık rızasını arama ve alma yükümlülükleri vardır.
Sonuç Olarak;
Aile konutu şerhi ve ipotek terkin davaları, özellikle borç ödemeleri, taşınmaz satışı veya ipotekli taşınmazlarla ilgili işlemlerle ilgilidir. Bu davalar, eşlerin haklarını koruma amacı taşırken, tarafların rızalarının alınması, hukuki süreçlerin doğru işletilmesi ve adaletin sağlanması açısından önemlidir. Aile konutu şerhi, özellikle evli çiftlerin birlikte yaşadıkları konut üzerinde her iki eşin haklarını dengede tutmaya yönelik bir hukuki düzenleme olduğu için, ipotek terkin davası açarken de bu düzenlemenin göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
Size daha iyi bir hizmet sunabilmek için gizlilik politikamız doğrultusunda çerezler kullanıyoruz. Çerezler hakkında daha fazla bilgiye Çerez Bilgilendirmesi sayfasından ulaşabilirsiniz.